Hypothekenbriefe

Einem Darlehen liegt ein Vertrag zu Grunde, mit dem eine Partei, der sogenannte Darlehensgeber (gewöhnlich die Bank) einen bestimmten Geldbetrag zugunsten einer anderen Partei, dem Darlehensnehmer, mit dem Zweck transferiert, dass Letzterer über diesen über eine befristete Zeit verfügen kann und diese unter Auflage von Zinsen fristgerecht zurückbezahlt.

Angesichts dieser so schematisierten Grundstruktur und Funktion des Vertrags sei bereits an dieser Stelle darauf hingewiesen, dass ein Darlehen in Wahrheit unterschiedliche Klauseln enthält, die nicht immer sofort verständlich, aber notwendig sind, um alle Beziehungen zwischen den Parteien über die vorgesehene Laufzeit zu regeln: Vergabemodalitäten des Darlehens, Festlegung der Rückzahlungsfristen des Betrags und der Bezahlung der Zinsen, Festlegung der anderen Ausgaben für Vertragsverwaltungskosten, Regeln und Kosten bei vorzeitiger Tilgung, Erbringung und Einhaltung der Garantien, Folgen relativer Nichterfüllung (Verspätungen) und absoluter Nichterfüllung (Nichtbezahlung).Jeder dieser Aspekte verbirgt seinerseits eine beträchtliche Menge an Möglichkeiten und Verwischungen, die sowohl das Ergebnis moderner Praxis und Regeln sind, als auch theoretischen Überlegungen entstammen, die zweifellos jahrtausendealt sind (der Begriff Darlehen wird bereits im klassischen Römischen Recht erwähnt und war Gegenstand von Studien byzantinischer Juristen, Juristen des Gemeinen Rechts des Mittelalters, Juristen der Rechtslehre des Modernen Zeitalters). Heute wird die Thematik zusätzlich durch Einflüsse und Neuheiten aus dem Ausland und durch die Regeln der Europäischen Union bereichert. All das ermöglicht einen Eindruck von der tatsächlichen Komplexität der Figur: der Darlehensvertrag, ein typisches Produkt einer geistigen Leistung, eignet sich gut, um als ein Produkt juristischer Technik aufgefasst zu werden, bei dem die Arbeit der Konstruktion, der Dimensionierung und Koordination der unterschiedlichen Klauseln das Ergebnis in seiner Gesamtheit charakterisiert und eine Bewertung in Bezug auf bessere (oder schlechtere) Qualität und Konvenienz ermöglicht.

Banken bieten normalerweise bereits vorgefertigte Darlehensverträge an; wenn der Notar vom Darlehensnehmer rechtzeitig beauftragt wird, kann er diesen prüfen und ihn klarer und verständlicher darstellen, um für die Vertragspartner bessere Lösungen zu ermitteln und vorzuschlagen und um Klauseln zu entfernen, die zu einem nicht gerechtfertigten vertraglichen Ungleichgewicht führen können.

Wenn die Grundstruktur des Vertrags angemessen ist, kann es ziemlich häufig passieren, dass der Darlehensvertrag nach einer speziellen Regelung abgeschlossen wird, derjenigen der "Grundschuldforderung ". Diese Regelung unterscheidet sich heute nur geringfügig von derjenigen des “gewöhnlichen” Hypothekardarlehens, wobei selbst Experten darüber spekulieren, ob es sich um den einen oder anderen Vertragstyp handelt; es bestehen auf alle Fälle bedeutende Unterschiede, von denen einige in den nachfolgenden Übersichten hervorgehoben werden. Dagegen handelt es sich um keinen speziellen Vertragstyp beim sogenannten unilateralen Darlehensvertrag, der in jüngster Zeit stark verbreitet ist. Die Unterschiede liegen einfach in der Tatsache, dass sich nur der Darlehensnehmer den Notar in Anspruch nimmt (was zum Erhalt der hypothekarischen Garantie unerlässlich ist): diese Art des Abschlusses kann in der Tat und je nach Fall die Möglichkeiten des Notars einschränken, seine Funktion der Orientierung und Beratung auszuüben.

Bereits an dieser Stelle sei auf einen wesentlichen Punkt hingewiesen. Nicht immer folgt auf den Abschluss des Darlehensvertrags unverzügliche die tatsächliche Verfügbarkeit des Geldbetrags: manchmal behalten die Banken die Summe bis zum Moment des effektiven Erwerbs der hypothekarischen Garantie ein, d.h. konkret (je nach den unterschiedlichen Vertragsmodellen) auch bis zu fünfzehn Tagen (oder mehr) nach Vertragsabschluss. Dieser Punkt ist von besonderer Wichtigkeit, da der Darlehensnehmer häufig augenblicklich über die Geldsumme verfügen muss, um dem Verkäufer die Immobilie zu bezahlen, die er gleichzeitig der Bank als Garantie überlässt! Eine mögliche Abhilfe besteht drin, von der Bank einen “Überbrückungskredit” (oder eine “Vorfinanzierung”) zu erhalten, welche den Zeitraum zwischen Darlehensvertragsabschluss und der notwendigen Dauer der Konsolidierung der Garantie deckt; aber nicht alle Banken sind dazu bereit. Mit Hilfe des Notars kann man, je nach Fall, versuchen, eine für beide Parteien gerechte Lösung zu finden.

Ferner sei auf folgenden eventuellen Aspekt hingewiesen: es kann vorkommen, dass der Darlehensnehmer plant, die erworbene und in Hypothek überlassene Immobilie aus unterschiedlichen Gründen (Wohnortwechsel, Erhöhung der Zahl der Familienmitglieder mit Bedarf einer größeren Wohnung usw.) bald wieder zu verkaufen; folglich wird er versuchen, dem zukünftigen Käufer der Immobilie den Rest des zu abzuzahlenden Darlehens ins Preiskonto zu übertragen. Abgesehen davon dass 1) mit der Übernahme auch der Käufer einverstanden sein muss  und dass 2) manchmal die Banken nicht mit dieser Operation einverstanden sind, ist insbesondere darauf hinzuweisen, dass im allgemein 3) die Übernahme nicht "befreiend", sondern "kumulativ" ist: dies bedeutet, dass bei Übernahme des Restdarlehens die Bank nicht den Gläubiger wechselt, sondern einen zusätzlichen Gläubiger erwirbt; wenn folglich der neue Käufer nicht in der Lage ist, die Bank zu bezahlen, kann letztere Forderungen gegenüber dem ursprünglichen Darlehensnehmer geltend machen. Aus diesen Gründen wird in der heutigen Praxis in geringerem Umfang auf eine Übernahme zurückgegriffen: grundsätzlich tilgt der Verkäufer sein Darlehen, während der Käufer, wenn notwendig, selbst ein neues aufnimmt. Auch auf diesem Gebiet kann der Notar eine Hilfe darstellen und konkrete Alternativen und den entsprechenden Kosten aufzeigen.